ESTUDOS ESPECIAIS
Estudos Especiais
Os estudos especiais (ou estudos de mercado) têm o propósito de responder questões imobiliárias complexas, que não são solucionadas apenas através de avaliação ou de pesquisas de mercado. São análises desenvolvidas por profissionais com mais de 30 anos de experiência.
Atuamos em todo o território nacional e, especificamente para a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), contamos com amplas pesquisas, que subsidiam importantes tomadas de decisão.
Regiões intermetropolitanas (como por exemplo, entre a RMSP e a RM de Campinas) também são alvo de frequentes estudos, para as quais dispomos de diversos bancos de dados sobre o mercado imobiliário, que servem de excelentes panos de fundo para comparações de produtos e permitem a elaboração de inúmeros cruzamentos e análises.
Estudos Mais Usuais
Questões como as abaixo exemplificadas, via de regra são respondidas através de nossos estudos, que visam minimizar riscos, antes de uma tomada de decisão irreversível:
Que restrições de uso e ocupação do solo restringem o aproveitamento de um terreno? Qual o seu real valor de mercado? Como se comportam os valores locativos e de venda de imóveis e conjuntos comerciais na região de influência de um terreno? Há demanda para um empreendimento comercial no local ou um condomínio residencial seria mais viável e adequado? Qual produto imobiliário representa o melhor aproveitamento econômico do terreno? Quais as melhores estratégias de desenvolvimento? Qual o investimento necessário para implantar o produto recomendado?
Quais os custos envolvidos (projeto, construção, comercialização, custo de capital etc)? Qual a taxa de retorno esperada para o produto mais adequado, dentro de cenários de risco aceitáveis? Há oportunidade para um empreendimento de uso múltiplo? Um hotel seria mais indicado? Como diagnosticar as melhores oportunidades ou nichos de mercado? Como caracterizar o(s) melhor(es) produto(s) para o terreno? Como analisar a viabilidade econômica do empreendimento ideal? Como está a oferta de produtos imobiliários na região de interesse? Como diagnosticar a demanda? Que outros comentários e orientações podem ser recomendados?
Embora nem todas as questões se encaixem num formato pronto de estudo, destacamos abaixo os mais usuais.
Crítica a Oportunidade de Mercado
Este estudo abrange pesquisa de uma determinada região ou de produto imobiliário, ou mesmo de um negócio ou de um empreendimento complexo e posterior análise, buscando identificar ou criticar as chances de sucesso, verificar as oportunidades ou nichos de mercado existentes, como por exemplo de loteamentos, hotéis, shoppings centers, conjuntos habitacionais, ventros comerciais e/ou empresariais, entre outros.
Survey imobiliário
Uma região, ou cidade, é exaustivamente pesquisada, levantando-se todos os empreendimentos em andamento, objetivando o maior conhecimento possível do mercado: caracterização dos produtos imobiliários, descrição do tecido urbano, quantificação dos empreendimentos em oferta, empresas atuantes, projeção de novos projetos, perfil, tipologia, preços e condições efetivamentepraticadas, bem como a “velocidade” de vendas alcançada ou o desempenho do produto, quando possível.
Retrofit de Construções
O Retrofits de Construções ( como por exemplo, de antigas indústrias, grandes espaços ” Elefantes Brancos” de difícil identificação de oportunidades de reocupação) surge da necessidade de reciclar ou reconverter o uso de um casco imobiliário, esteja ele deteriorado ou com algum tipo de problema.
Alternativas são estudadas, visando o melhor aproveitamento do imóvel e seu maior retorno financeiro, podendo evoluir para estudos de “Vocação Imobiliária” ou de “Viabilidade Econômica”.
Prospecção Imobiliária
Normalmente efetuamos uma Prospecção Imobiliária, quando já existe uma idéia de negócio ou busca-se o local apropriado para executá-la, seja no formato de terrenos, escritórios, lojas, galpões industriais/de armazenamento, ente outros.
Em função de variáveis previamente determinadas, são levantadas as ofertas de imóveis existentes na região, que se enquadrem no perfil desejado, assim como sugeridas aquelas mais adequadas às necessidades do empreendimento, como total independência das corretoras envolvidas nas transações, permitindo uma comparação justa para subsidiar uma tomada de decisão acertada.
Vocação Imobiliária
O terreno alvo (ou o casco imobiliário, por exemplo, de um “elefante branco” às vezes até tombado) é analisado sob diferentes aspectos: zoneamento, restrições de uso, desapropriações, tombamentos etc, para estabelecer os usos possíveis.
Uma vez definidos estes usos, é elaborada uma pesquisa sobre mercado da região, visando detectar a melhor destinação para o terreno, seja residencial, comercial, industrial, institucional, de serviços, entre outras.
Os produtos imobiliários, ou “modulos imobiliários” resultantes, são contrapostos aos potenciais de demanda, proporcionando uma visão ampla e clara das diversas possibilidades, provocando análises e reflexões sobre as oportunidades ou nichos de mercado.
Neste sentido, o estudo parte do exame do terreno (ou local), bem como do ambiente urbano, institucional, social e de mercado que o envolve.
Viabilidade Econômica
Este estudo tem por objetivo identificar se um projeto imobiliário já definido é realmente viável financeiramente, a partir de diversas análises com base em dados históricos e recentes, visando estabelecer o índice de aproximação da expectativa com a realidade mercadológica do momento e futuro próximo.
São realizadas pesquisas em profundindade da concorrência e da demanda para o produto imobiliário proposto, bem como sua capacidade de remuneração ao capital investido, quer seja ele uma simples loja de rua, um loteamento, um centro de compras planejado ou a incorporação de edifícios residenciais, comerciais ou mistos.
Basicamente são estudadas as premissas mercadológicas, estratégicas, operacionais e financeiras do empreendimento, e traduzidas de fluxos de caixa econômicos/financeiros, com taxas de desconto apropriadas para cada segmento, para então a partir das variáveis-chaves, serem feitas as análises de sensibilidade, prevendo 3 cenários possíveis: pessismista, provável e otimista, permitindo a definição do quão viável mercadologicamente é o empreendimento.
Em tese, fluxos de capitais buscam alternativas de investimentos, cujas análises envolvem comparações entre negócios, considerando a capacidade de remuneração aos seus acionistas a médio/longo prazo.