AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
Avaliação de Imóveis
Avaliações de Imóveis: Há 5 décadas no mercado, já tivemos a oportunidade de avaliar dezenas de milhares de imóveis.
Os Laudos Técnicos podem envolver diferentes finalidades: obtenção de valores de mercado – venda e/ou locação e/ou liquidação forçada, patrimonial (terreno e custo de construção), econômico, de desmonte, entre outros.
Nossos relatórios são redigidos numa linguagem simples, contendo todos os requisitos para ser auto-explicativo: identificação do consulente, objetivo da avaliação, metodologia adotada, caracterização do bem avaliando, legislação pertinente, diagnóstico de mercado, especificação e conclusão, desenvolvido e analisado à luz dos métodos e critérios sugeridos pela norma ABNT/NBR 14.653-1.
Conceitos
Do ponto de vista geral e pela definição explicitada na Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT/NBR 14.653-1 de 2001, a avaliação de bens consiste na “análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para determinada finalidade, situação e data”.
A norma anterior, NBR 5.676 de 1989, apresentava uma filosofia univalente, afirmando que “o valor a ser determinado é aquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade de avaliação”. Esta filosofia estava estendida às demais normas avaliatórias.
Já o novo texto reconhece valores distintos correlacionados à finalidade da avaliação, definindo valores de mercado, patrimonial, econômico, em risco (máximos seguráveis), de liquidação forçada, de desmonte, entre outros, cabendo ao avaliador escolher a metodologia mais apropriada, isto é, compatível com a natureza do bem avaliando, destacando-se, dentre outros fins, aquisição, locação, doação, alienação, desapropriação, arrendamento, dação de pagamento, permuta, garantia, lançamentos contábeis, seguro, arrematação e adjudicação, critérios estes seguidos pela Embraesp.
Os bens são classificados em tangíveis (imóveis, máquinas, equipamentos, veículos, mobiliários e utensílios, acessórios, matérias-primas e outras mercadorias, infraestrutura, instalações, recursos naturais, culturas e semoventes e etc). E intangíveis (fundos de comércio, marcas, patentes, potencial, potencial adicional de transferência de construção e etc).
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. Sempre que possível, deve ser determinado pelo método comparativo direto de dados.
Somatório dos valores dos bens que compõe o ativo permanente de um empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de alguns dos bens que integram o ativo, lança-se mão do valor que mais se aproxima da realidade, como por exemplo, do custo de reedição, do valor econômico ou do valor de desmonte.
Bastante utilizado para determinar o valor de imóveis projetados e construídos para abrigar atividades específicas e bem definidas, que não se recomendam gastos em retrofits, devendo, numa negociação, continuar operando no mesmo ramo de atividade, como hospitais, escolas, cinemas, teatros, universidades, complexos industriais etc.
Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade. Construindo o fluxo de caixa projetado, são estudadas taxas de descontos por modelo determinístico ou probabilístico, as variáveis – chaves do segmento em questão e, através de análise de sensibilidade, são previstos três cenários possíveis, quais sejam, pessimista, provável e otimista.
Valor presente de renda líquida auferível pela venda dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua desativação.
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.
Métodos de Avaliação
- Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Involutivo
- Evolutivo
- Capitalização de Renda
- Quantificação de Custo
- Indicadores de Viabilidade Econômica
Tipos de Imóveis
- Imóveis Urbanos
- Imóveis Rurais
- Empreendimentos
- Máquinas, Equipamentos,
- Instalações
- Móveis e Utensílios
Parâmetros Comparativos
Todo processo de avaliação que requer comparação de dados de mercado conduz a Embraesp ao campo de pesquisa para levantamento de autênticas informações imobiliárias.
Para tanto, percorremos os arredores do local do objeto em busca de placas de comercialização, dedilhamos pormenorizadamente os classificados de jornais, investigamos revistas especializadas, visitamos leilões e examinamos web sites de empresas do ramo imobiliário, além de colhermos as informações em carteiras exclusivas de corretores.
Em nossos escritórios as pesquisas coletadas são averiguadas e, sempre que possível, enriquecidas de informações, como completa localização, data, vendedor, contato, áreas, cópia de anúncio, zoneamento, foto ilustrativa da fachada, classificação do padrão construtivo, valor de face de quadra da planta genérica valores – PGV, idade aparente etc, dando origem às fichas de pesquisa de parâmetros comparativos.
Vale ressaltar, neste sentido, que não competimos com corretores, pois não comercializamos, ou muito menos administramos imóveis, mas sabemos identificar os especialistas que atuam em cada segmento, com os quais mantemos um bom relacionamento, a ponto de indagar abertamente sobre o valor do próprio objeto em estudo. Note-se que por se tratar de consulta desinteressada e feita por profissionais sensíveis às variações de mercado, normalmente são expressas opiniões verdadeiras, para efetiva negociação, inclusive com reflexões de fatos que influenciam a liquidez, como fatores intrínsecos (raridade, posicionamento), econômicos (conjuntura, facilidade de financiamento), ocorrências naturais e antrópicas (enchentes, desmatamentos, contaminantes).
Por fim, é importante observar, que as pessoas consultadas estão aptas a negociar o bem avaliando, motivo pelo qual eles são relacionados nos trabalhos, salvo se Parecer Técnico, porém suas opiniões não são identificadas por motivo de sigilo a eles garantido, embora sejam estatisticamente tratadas e utilizadas como parâmetro na avaliação final.
Análise Estatística
Em um campo tão vasto como o do mercado imobiliário, modelos que simplifiquem a compreensão da realidade, mas que ao mesmo tempo possuam a abrangência suficiente para que os principais fatores intervenientes e suas interações estejam claramente identificados, são de extrema importância.
No método comparativo direto, pela própria designação, o valor do imóvel é obtido diretamente, pela comparação com imóveis similares. Neste sentido, é condição fundamental a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra representativa do mercado imobiliário.
Os preços dos imóveis, por natureza são heterogêneos, o que implica na necessidade de estabelecer relações que expliquem essas variações.
Pelo processo de homogeneização por fatores, utilizado pela Embraesp, a forma e o grau dessas relações são investigadas nas observações da própria amostra que se supõe estarem interligadas de algum modo, para, a partir delas, construir um modelo, com margem de erro que indique o grau de incerteza da representatividade do universo em estudo.
Sem dúvida nenhuma, a qualidade da avaliação depende da seleção, adequada, da amostra a ser utilizada, de forma a representar o comportamento de mercado que está sendo estudado, o que fazemos de forma primorosa, pela experiência de nossa equipe técnica.